CAMINO JURÍDICO
Navegación
  ARRENDAMIENTO
 

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
 
El  presente trabajo versa sobre el contrato de arrendamiento el cual es un contrato muy celebrado en nuestra sociedad y se encuentra estipulado en los artículos 1666º al 1712º del Código Civil de 1984; y el contrato de permuta que se encuentra regulado en los artículos 1602º y 1603º.
El contrato de arrendamiento es aquel por el cual el propietario de un bien cede el uso del mismo a otra persona a cambio de una merced conductiva. En las siguientes páginas abordaremos sus características, naturaleza, las obligaciones de las partes contractuales, la resolución y conclusión del contrato, así como lo relativo a otras figuras como son el subarrendamiento y la cesión de arrendamiento.
En la segunda parte de este trabajo desarrollaremos el contrato de permuta, que es aquel por el cual dos personas se obligan a transferirse recíprocamente la propiedad de bienes, consideramos además sus características, elementos personales, materiales y formales; así como su desarrollo doctrinal.
Los temas han sido abordados en base al rescate de definiciones de diversos autores nacionales e internacionales encontradas en fuentes materiales y virtuales; así como la interpretación de cada uno de los artículos que se refieren a los contratos mencionados con ayuda de la jurisprudencia nacional.
Finalmente anexamos un modelo de contrato de arrendamiento de bien mueble.
 
Locatio Conductio. Es un contrato consensual por el que una de las partes, arrendador (locador), coloca temporalmente una cosa o un trabajo a disposición de otra, arrendatario (conductor) que “lleva” la cosa y da como contraprestación una renta o merced.
El arrendamiento más antiguo es el de las cosas, tanto de muebles o animales como de inmuebles. Con posterioridad se configuran los arrendamientos de servicios y de obra.
Locatio Conductio operis. Arrendamiento de obra. Se trata del encargo de una obra por el arrendador (locador) que con este fin le entrega una cosa al arrendatario (conductor) y le paga una cantidad para que éste le entregue la obra terminada.
Locatio Conductio Rei y Locatio Conductio Operaum. En este contrato se cede el uso o disfrute de una cosa inmueble o mueble no consumible o el arrendamiento de servicios que deriva de la locación de esclavos y tiene por objeto los trabajos manuales que se realizan a cambio de una merced.
2.     DEFINICIÓN.
 Articulo 1666º.- “Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”.
“El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, Y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la leí prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso”. “El arrendamiento es un contrato por el cual concede uno a otro el uso de una cosa por cierto precio en dinero electivo ó frutos. Si la cosa que se da para usar de ella es una tierra ó finca rural, se llama propiamente arrendamiento ; si es un edificio urbano ó rústico, se le da el nombre de inquilinato ó alquiler; si son ganados se llama contrato de aparcería”. “Contrato por medio del cual una parte cede a la otra el uso y disfrute de una cosa o derecho, mediante un precio cierto, que recibe la denominacion de renta o alquiler”El arrendamiento cumple de forma correcta y completa la función econñomica de permitir el aprovechamiento de las cosas ajenas, a título oneroso y mediante el establecimiento por medio de un contrato de las modalidades que previamente han acordado las partes.
El codigo civil no establece distinción alguna en torno a la naturaleza del bien que puede ser objeto del arrendamineto. En tal sentido podrian ser materia de este contrato tanto bienes muebles como inmuebles.
Dentro de tal orden de ideas, dado que el arrendador solamente se obliga a ceder el uso del bien, no podría entenderse que el contra­to de arrendamiento versase sobre bienes de naturaleza consumible (vale decir, aquellos que se destruyen o deterioran notablemente con el primer uso).
El arrendamiento, entonces, deberá recaer sobre bienes no consu­mibles, en tanto que ellos deberán ser devueltos por el arrendatario al arrendador cuando concluya el plazo establecido en el contrato.
Además, debe señalarse que el arrendamiento, dada su naturaleza, no puede versar sobre bienes de naturaleza fungible. Así, si el arren­dador entregase un bien fungible al arrendatario y este asumiera la obligación de devolverlo pagando durante el plazo del arrendamiento una cierta renta convenida, resultaría sumamente discutible que este contrato fuese, por su naturaleza jurídica, un contrato de arrenda­miento, ya que prácticamente reuniría todas las características del contrato de mutuo.
En tal sentido, el arrendamiento debe recaer sobre bienes ciertos o inciertos.
El bien cierto es aquel que se encuentra absolutamente determina­do al momento del nacimiento de la obligación; vale decir, aquel que le haya sido identificado como único objeto de la prestación al momento de la celebración del contrato. Las partes saben que ese bien tendía que entregarse y que no podrá entregarse otro.
Como se recuerda, las obligaciones de dar bienes ciertos son regu­ladas por el Código Civil Peruano entre sus artículos 1132º y 1141º.
Pero el arrendamiento también podría recaer sobre bienes incier­tos. Estos, regulados entre los artículos 1142º y 1147º del Código Civil deben especificarse, al menos, en su especie y cantidad (argumen­to del artículo 1142º del Código Civil).
Es claro que los bienes inciertos pueden ser objeto de arrenda­miento, caso en el cual el arrendador deberá efectuar una elección para determinar el bien a entregar (argumento de los artículos 1143º y 1144º del Código Civil); pudiendo, naturalmente, acordarse que esta elección sea realizada por el arrendatario o por un tercero.
Lo importante es que, de acuerdo con lo establecido por el artícu­lo 1147º del Código Civil: «Practicada la elección, se aplican las reglas establecidas sobre obligaciones de dar bienes ciertos». Esto equivale a decir que, cuando se entrega el bien arrendado, este tendrá como ca­racterística la de ser cierto, y, en tal virtud, se aplicarán al caso las mismas consideraciones esgrimidas por nosotros cuando nos referi­mos a los bienes ciertos como objeto del arrendamiento.
3.1.    Es un contrato bilateral.- En consecuencia, la obligación de pagar la renta es correlativa de la obligación del arrendador de mantener al arrendatario en el goce del bien, y como las obligaciones son recíprocas, ninguno de los contratantes puede exigir el cumplimiento del contrato sino en la forma y tiempo debidos y con tal de que por su parte haya cumplido o se allane a cumplir de igual manera las obligaciones que a él le corresponen.
3.2.    Es un contrato consensual.- El arrendamiento es un contrato meramente consensual , es decir, se perfeciona con el simple consentimiento de las partes y no necesita elevarse a escritura pública.
3.3.     Es un contrato de tracto sucesivo.- En consecuencia, va cumpliendose por periodos parciales, las obligaciones y derechos de las partes nacen a medida que se avanza en su cumplimiento. El arrendador debe prestar en forma permanente el gose del bien arrendado, esta prestación se prolonga en el tiempo; el arrendatario debe cumplir en ese mismi lapso, mas o menos largo, una prestacion de continuuidad ininterrumpida o prestaciones repetidas.
3.4.    En un contrato nominado.- por que tiene nombre.
3.5.    Es un contrato tipico.- pues esta juridicamente regulado en la ley.
3.6.    Es un contrato simple.- por que da lugar auna relacion juridica.
3.7.    Es un contrato principal.- Por que no depende juridicamente de otro contrato.
3.8.    Es un contrato de duracion.- la cual podra ser detrminada (a plazo fijo), determinable (referida a un evento cierto pero no conocido en su fecha) o de duracion indeterminada (cuando se ha tenido en cuenta el termino inicial mas no el final.
3.9.    Es un contrato de goce.- Por que esta destinado a que el arrendatario disfrute del bien sin poder disponer del mismo.
3.10.Es un contrato constitutivo.- Porque se genera la obligacion, por parte del arrendador de entregar en uso el bien arrendado, y el arrendatario asumira la obligacion de pagar por dicho uso una renta determinada o determinable.
Puede ser de negociacion previa, es decir, aquel en la cual las partes tiene la libertad de modelar su contenido, un contrato por adhesion o, por ultimo, con arreglo a clausulas generales de contratacion.
3.11.Es un contrato oneroso.- Ambos van a abtener una ganancia.
3.12.Es un contrato conmutativo.- Porque la existencia y cunatia de las prestaciones que deben cumplir el arrendador y arrendatario son ciertas; vale decir, conocidas de antemano.
3.13.Es un contrato meramente obligatorio u obligacional.
4.1.    EL OBJETO
El objeto del contrato de arrendamiento esta consti­tuido por toda clase de bienes, muebles e inmuebles, que están en comercio de los hombres (art. 1666).
El bien materia del arrendamiento debe contener los siguientes requisitos:
a)   Debe existir al tiempo de formalizarse el contrato.
b)   El uso debe ser posible.
c)   Debe ser de aquellos que se encuentran en el comercio de los hombres.
Los bienes del patrimonio familiar sólo pueden, a tenor del art. 491 del C. C., ser arrendados en situaciones de urgente necesidad, con autorización del juez.
No pueden arrendarse: las cosas que no pueden ven­derse, las cosas que la ley prohibe arrendar, los derechos del uso y habitación, excepto en las situaciones contenidas en los arts. 731º y 732º del C. C.[1]
4.2.    LA FORMA
El contrato de arrendamineto de bines en general, es de carácter consensual, no solemne y ni siquera formal. El codigo no exige forma alguna para que se perfeccione el contrato, es suficiente el acuerdo de las partes, que puede manifestare por escritura publica, inscrita en registro de la propiedad inmueble, documento privado, legalizado o no, verbalmente y aun en forma tacita.
4.3.    CAPACIDAD
Arrendador y arrendatario deben tener capacidad plena para celebrar contratos o practicar actos jurídicos, con las condiciones de validez a los que se refiere el art. 140º[2] del Código Civil. Más exactamente, deben tener la capaci­dad de ejercicio establecida en el art. 42º.[3]
Para celebrar el contrato de arrendamiento se necesi­ta capacidad plena, así lo establece el art. 1667º que dice: "Puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra".
Como se puede apreciar, la ley establece que pueden dar en arrendamiento, aquellos que tengan la libre disposi­ción de sus bienes, es decir, el propietario, el administrador y el mandatario, que tengan la facultad de administración.
Según el Dr. José León Barandiarán, por tratarse de un acto jurídico de administración, "No se requiere en el locador ni tampoco en el conductor, la capacidad para disponer".
Por tanto, es suficiente tener la capacidad de goce y la necesaria capacidad de ejercicio.  En consecuencia pueden dar en arrendamiento quienes  pueden realizar actos de mera administración.
La mujer casada  puede dar en arrendamiento sus bienes propios, pero no tiene facultad para hacer lo mismo respecto de los comunes, pues, para ello, se requiere el consentimineot de ambos conyuges.[4]
De conformidad con el art. 1669 del C. C. el condómino no puede arrendar la parte que le corresponde, porque el condómino tiene una cuota ideal, no concretada en parte física alguna, salvo que los demás condóminos lo ratifiquen expresa o tácitamente.
La regla general es que cualquier persona puede ser arrendatario de un bien, salvo que la ley lo impide.
Articulo 1668º.-No puede tomar en arrendamiento:
1.- El administrador, los bienes que administra.
                    2.- Aquel que por ley está impedido.
Entendemos que el caso del administrador de los bienes que administra resulta un principio de absoluta equidad, establecido fundamentalmente para evitar que se produzcan situaciones de injusticia en las que un administrador de bines ajenos celebra un contrato consigo mismo como arrendatario de uno de los bienes que administra.
Este es uno de los casos en los que existe un conflicto de intereses ya que el administrador podría aprovecharse de su condición para proceder a convertirse en arrendatario bajo términos sumamente beneficiosos.
 Articulo 1669º.- El copropietario de un bien indiviso no puede arrendarlo sin consentimiento de los demás participes. Sin embargo, si lo hace, el arrendamiento es válido si los demás copropietarios lo ratifican expresa o tácitamente.
Articulo 1670º.- Cuando se arrienda un mismo bien a dos o más personas, se prefiere al arrendatario de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al que ha empezado a poseerlo. Si ninguno ha empezado a poseerlo, será preferido el arrendatario cuyo título sea de fecha anterior, salvo que el de alguno conste de documento de fecha cierta.
Según refiere Jack Bigio, debe notarse que el artículo 1670 del Có­digo Civil no hace distinción en cuanto a la naturaleza de los bienes arrendados a que se aplica; por lo tanto, es claro que la norma se re­fiere tanto a bienes inmuebles como a bienes muebles. En caso de concurrencia, el precepto establece un orden de preferencia que se basa en pautas objetivas (inscripción, posesión, fecha cierta, título de fecha anterior) que, a su vez, deben ir acompañadas de otro elemento indispensable: la buena fe, puesto que si se comprobase la mala fe de uno de los arrendatarios que concurren, aunque el mismo hubiese inscrito su derecho, no tendría preferencia en relación a otro que procedió de buena fe, incluso si este último no hubiera inscrito su derecho.
Dentro de estas ideas, Bigio precisa que el orden de preferencia que establece el artículo 1670 es el siguiente:
a)   Se prefiere al arrendatario de buena fe que ha inscrito en pri­mer lugar el arrendamiento. La norma, al otorgar preferencia a la ins­cripción registral, se ubica en la misma línea de la regla contenida en el artículo 1135 del Código Civil[5], en la medida que recoge como criterio el elemento de buena fe y establece como primera prioridad la inscripción del derecho. Esta preferencia tiene como fundamento el conocido adagio según el cual se establece que la preferencia en el de­recho, la tiene el primero en la inscripción.
b)   En defecto de la inscripción, se preferirá al que tiene la pose­sión del bien.
c)   Si ninguno estuviese en posesión del bien, prevalece quien tu­
viera documento de fecha cierta anterior. Cuando se dice que
será preferido el arrendatario cuyo título sea de fecha anterior, salvo que el de alguno conste de documento de fecha cierta, se entiende que excluyendo los supuestos (a) y (b) quien posea documento de fecha cierta tendrá preeminencia incluso en la hipótesis que algu­no tenga título de fecha anterior.
d)   Y, por último, de no presentarse ninguno de los supuestos anteriores, se preferirá al arrendatario cuyo título sea de fecha anterior.
Según precisa Bigio, debe aclararse que aquí el concepto de buena fe debe ser entendido como el desconocimiento de que el mismo bien ha sido arrendado con anterioridad a otra persona y se requiere, como queda dicho, en todos los supuestos.
Articulo 1671º.- Si el arrendatario sabía que el bien era ajeno, el contrato se rige por lo dispuesto en los artículos 1470, 1471 y 1472.[6]
Los elementos de este artículo son los siguientes:
·        Se ha celebrado un contrato de arrendamiento.
·        El bien objeto de la prestación contenida en el obligación de dar del arrendador es un bien ajeno; vale decir, no pertenece a ninguna de las partes contratantes.
·        El arrendatario conocía el carácter ajeno del bien al momento de celebrar el contrato.
·        El contrato de arrendamiento se rige por las normas relativas a la promesa de la obligación o del hecho de un tercero, no por las propias del contrato de arrendamiento.
Articulo 1672º.- El arrendador no puede realizar en el bien innovaciones que disminuyan el uso por parte del arrendatario.
Este articulo que hace referencia al principio de identidad es establecido de manera general en el art, 1132 del Código Civil: “el acreedor de bien cierto no puede ser obligado a recibir otro aunque este sea de mayor valor”.
Este quiere decir que el deudor debe cumplir con la prestación a la que se ha obligado, no pudiendo pagar con algo distinto a menos que su acreedor acepte dicho pago.
La ley establece como obligación del arrendador no realizar innovaciones en el bien que disminuyen el uso del mismo por parte del arrendatario. Esta obligación de no hacer no solo se extiende desde el nacimiento de la obligación hasta la entrega del bien, si no que además permanece durante todo el plazo que el arrendatario usa el bien.
El artículo solo hace referencia a innovaciones que disminuyan el uso del bien por parte del arrendatario, pero esta obligación se extiende a toda clase de innovaciones excepto las que impliquen conservar el bien en el estado en que se encontraban cuando fue entregado al arrendatario. Esto significa que a pesar que le arrendador deseara introducir en le bien innovaciones para mejora su uso por parte del arrendatario, no las podría efectuar si no contase con autorización expresa de este ultimo.
Articulo 1673º.- Si en el curso del arrendamiento el bien requiere reparaciones que no pueden diferirse hasta el fin del contrato, el arrendatario debe tolerarlas aun cuando importen privación del uso de una parte de él.
El arrendador no solo tiene el deber de mantener el bien en el mismo estado si no también tiene el derecho de mantenerlo en el mismo estado. Esto por varias razones:
ü Porque a pesar de encontrarse arrendado el bien el propietario sigue siendo dueño del mismo, y tiene la expectativa de recobrar la posesión una vez concluido el contrato.
ü La expectativa de recibir en devolución el bien en el mismo estado en la que se encontraba en el momento de entregarlo al arrendatario sin mayor deterioro que del uso normal que se haga de él.
Si se produjera una situación que ameritara una re­paración urgente del bien, el arrendador, en su calidad de deudor del bien, tendrá el deber de repararlo; y esta reparación, al ser una reparación hecha por el arrendador propie­tario del bien, en la mayoría de veces no tendrá la condición de me­jora, que son aquellas introducidas en el bien por el poseedor no propietario, interesando si su valor deberá ser reem­bolsado por el propietario no poseedor.
Simplemente, se tratará de la reparación del bien para que siga en el mismo estado.
Es claro que el arrendatario resultará en la mayoría de casos bene­ficiado con dicha reparación, en la medida que se está resguardando el cumplimiento idóneo de las obligaciones asumi­das por el arrendador.
En tal sentido, por lo general, el arrendatario va a tolerar con agrado que el arrendador efectúe estas reparaciones, ya que ello le conviene.
El artículo 1673 contempla el caso en el cual las re­paraciones que haya que efectuar en el bien sean absolutamente ur­gentes, pero que no impliquen la privación del uso total del bien por parte del arrendatario, sino una privación parcial del mismo.
En tal sentido, ya que por el viejo principio de derechos reales todo bien se pierde en perjuicio de su dueño (res perit domino), el arrendador tendrá todo el derecho de tomar las acciones del caso para resguardar la integridad del bien, realizando las reparaciones a que haya lugar.
Dentro de tal orden de ideas, el artículo 1673 impone al arrenda­tario la obligación de tolerar dichas reparaciones, entendiendo que las mismas no solo benefician al arrendador sino también al propio arrendatario.
Pero la ley también entiende que estas reparaciones pueden causar una enorme perturbación al arrendatario en el uso del bien, en tanto no le permitan efectuar un uso armónico e integral del mismo.
En tal sentido, si esas reparaciones implicasen un uso más restrin­gido del bien en su conjunto o si dichas reparaciones implicasen la privación del uso de una parte específica del bien, el Derecho entiende que tal injusticia debería ser corregida.
Articulo 1674º.- Cuando para reparar el bien se impide al arrendatario que use una parte de él, este tiene derecho a dar por resuelto el contrato o a la rebaja en la renta proporcional al tiempo y a la parte que no utiliza.
En el supuesto que los daños que han dado lugar a las repara­ciones no hayan sido causados por culpa del arrendatario, este tendrá la facultad de resolver el contrato o solicitar una reducción de la ren­ta, proporcional al menor uso que en general haga del bien o a la menor área que pueda utilizar del mismo.
Articulo 1675º.- El bien mueble arrendado se debe restituir en el lugar en que fue entregado, salvo pacto distinto.
Si el bien fuese inmueble, el mismo deberá entregarse donde se encuentre al momento de la celebración del contrato, salvo que las partes hayan pactado algo distinto como podría ser el caso de haber convenido una entrega ficta.
En el caso de los bienes muebles debería ser entregado en el domicilio del deudor del bien; el deudor del bien, al inicio del contrato de arrendamiento no es otro que el arrendador.
En lo que respecta al lugar de restitución del bien, no necesariamente el lugar donde fue entregado el bien sea el domicilio del deudor. Sin embargo, la ley busca que para la devolución del bien se sigan los mismo criterios que se usaron para la entrega del mismo.
Articulo 1676º.- El pago de la renta puede pactarse por periodos vencidos o adelantados. A falta de estipulación, se entiende que se ha convenido por periodos vencidos.
En el contrato de arrenda­miento constituye obligación fundamental del arrendatario el pago de la renta. Esta, como hemos señalado, podrá consistir en dinero, signos que representan el dinero o bienes de cualquier otra natura­leza.
La obligación de pagar la renta constituye una obligación de carácter conjuntivo, ya que implica la existencia de va­rias prestaciones que deberán ser ejecutadas para considerar efectuado el pago íntegro.
En el supuesto de que la renta se hubiese pacta­do para ser pagada mensualmente, cada mensualidad representará la ejecución de una prestación por parte del arrendatario; prestación que será independiente de la renta ante­rior o rentas anteriores, y de la renta futura o rentas futuras.
Que cada mensualidad o renta es diferente de las anterio­res y futuras porque tiene autonomía e independencia; en el sentido de que corresponde, no al pago de una parte de una prestación, sino al pago íntegro de una prestación independiente, que constituye con­traprestación por el mes transcurrido.
12.1.    MOMENTO DEL PAGO DE LA RENTA
Se entiende que las partes deberán pactar en el contrato de arrendamiento cada cuantos días, semanas, meses o años vence un periodo.
Podríamos imaginar el supuesto en el cual las partes hubiesen omitido inadvertidamente establecer la duración de cada periodo.
Independientemente de la duración de cada periodo las partes pueden convenir que le pago de la renta se efectué al inicio del periodo al final del mismo o en algún momento intermedio.
Podría ocurrir es que las partes omitan efec­tuar tal precisión al momento de celebrar el contrato. En esta even­tualidad, la ley presume, a través del artículo 1676, que el pago de la renta se ha convenido por períodos vencidos, lo cual equivale a decir que dicho pago deberá efectuarse el último día del período.
Articulo 1677º.-  El contrato de arrendamiento financiero se rige por su legislación especial y, supletoriamente, por el presente titulo y los artículos 1419 a 1425, en cuanto sean aplicables.
Es un contrato en el que participan dos partes: El ARRENDADOR, el cual está obligado a entregar (financiar) un bien, sea mueble o inmueble, durante un plazo previamente estipulado e irrevocable para ambas partes, al final del cual deberá cumplir con la opción elegida por el arrendatario. El ARRENDATARIO se obliga a pagar las cantidades que por concepto de renta se estipulen en el contrato, así como a elegir una de las opciones marcadas por las leyes, al final del plazo inicial forzoso del contrato. (HAYME LEVY, 2003)
A travez del leasing la empresa dedicada aesta actividad sede al interesado el uso del bine durante todo le plazoq ue las partes preveen que el bine tendra debida economica o util, o hasta que el mismo resulte obsoleto. El usuario debe pagar a la empresa de leasing una prestacion consistente ne dinero. Dicho pago se efectuar de manera fraccionada y hasat por el monto en que haya asendido el precio de compra del producto en cuestion, mas gastos e intereses compensatorios. Finalizado dicho plazo, el usuario goza de la facultad de adquirir la propiedad del bien, pagando en ese momento el valoir residual correspondiente. (CASTILLO FREYRE, 2002)
En Nuestra legislación está regulado por el Decreto Legislativo 229 (29/07/1984) y sus modificatorias, y se define como:
“El Contrato Mercantil que tiene por objeto la locación de bienes muebles o inmuebles por una empresa locadora para el uso por la arrendataria, mediante pago de cuotas periódicas y con opción a favor de la arrendataria de comprar dichos bienes por un favor pactado.”
La locadora mantendrá la propiedad de dichos bienes hasta la fecha en que surta efecto la opción de compra ejercida por la arrendataria por el valor pactado.
En virtud de este contrato, la arrendataria tiene el derecho al uso de los bienes en lugar, forma y demás condiciones estipuladas en el mismo y el derecho irrenunciable de señalar las especificaciones de los bienes materia del contrato y el proveedor de los mismos siendo de su exclusiva responsabilidad que dichos bienes sean los adecuados al uso que quiera darles, lo que deberá constar en el contrato.
La opción de compra del arrendatario tendrá obligatoriamente validez por toda la duración del contrato y podrá ser ejercida en cualquier momento hasta el vencimiento del plazo contractual.
El contrato de arrendamiento financiero se celebrará mediante escritura pública, la cual podrá inscribirse, a pedido de la locadora, en la ficha o partida donde se encuentre inscrita la arrendataria.
Los bienes dados en arrendamiento no son susceptibles de embargo, afectación ni gravamen por mandato administrativo o judicial en contra del arrendatario.
Articulo 1678º.-El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos.
Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse inmediatamente donde se celebro, salvo que por costumbre deba efectuarse en otro lugar o época.
Estas son obligaciones legales, ya que paralelamente existen obligaciones convencionales que son ilimitadas:
 
1.    Obligación de entrega del bien.- Es una obligación de dar que asume el arrendador con el arrendatario.
Como señala Luis Maria Boffi Boggero, va implícita la obligación de conservar la cosa, previo a la de entregarla; agregando que resulta obvio que no puede entregarse una cosa no conservada por el deudor. (BOFFI BOGGERO, 1979)
Con respecto a los bines accesorios Levenhagen manifiesta que un bien accesorios es aquel cuya existencia está vinculada a un bien principal. Principal es el que existe concretamente sin depender de la existencia de otro. De este modo si alguien se compromete a entregar un bien principal en arrendamiento, y si del contrato no constara ninguna reserva, se incluirán los accesorios ahí existentes.
Para que los accesorios no estén comprendidos en la obligación de dar un bien principal es indispensable que ello resulte de la ley, del título de la obligación o de las circunstancias del caso.
2.    Los gastos que ocasionan la entrega.-     En aplicación a lo dispuesto en el artículo 1241[7] del C.C, a pesar de no establecerse una norma especial en sede de arrendamiento, el arrendador deberá sufragar los gastos que ocasionen la entrega del bien al arrendatario.
14.1.    PRESUNCIÓN DE BUEN ESTADO
Articulo 1679º.- Entregado el bien al arrendatario, se presume que se halla en estado de servir y con todo lo necesario para su uso.
Esta presunción indica que le bien una vez entregado por el arrendador a arrendatario, se encuentra en estado de seguir; vale decir, que resulta útil a efectos del contrato celebrado.
 
14.2.OBLIGACIONES ADICIONALES AL ARRENDADOR
                      Articulo 1680º.- También está obligado el arrendador:
                      1.- A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento.
                     2.- A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.
Articulo 1681º.- El arrendatario está obligado:
1.- A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias.
2.- A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio.
3.- A pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en beneficio del bien, con sujeción a las normas que los regulan.
4.- A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación, perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra el bien.
5.- A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete días.
6.- A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato.
7.- A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o a las buenas costumbres.
8.- A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador.
9.- A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin asentimiento escrito del arrendador.-
10.- A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario.
11.- A cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato.
Dado que quien permanece poseído el bien durante el plazo de vigencia durante el contrato de arrendamiento es el arrendatario, precisamente sobre le recaen el mayor numero de obligaciones impuestas, no solo legal si no contractualmente.
15.1.     obligación de recibir el bien.- haber establecido esta aparente obligación resulta una demasía, ya que todo acreedor tiene el derecho de recibir dicho bien. Si el arrendatario se negase a recibir el bien, el arrendador, en caso de insistir en la ejecución del contrato, podría llegar a forzar el pago a través del mecanismo judicial de la consignación.
 
15.2.     Obligación de cuidar diligentemente el bien.- El cuidado que debe asumir el arrendatario con respecto del bien arrendado, es como si fuera de su propiedad.
15.3.     Obligación de usar el bien para el destino que se le concedió en el contrato o el que pueda presumirse de las circunstancias.- en la mayoría de los contratos se establece cual es la finalidad para la que se arrienda le bien, en este caso el arrendatario tendrá que dar un uso de acuerdo a lo convenido, no pudiendo apartarse en lo absoluto y darle un destino diferente, por optimo que este sea; también podría no establecerse nada al respecto en el contrato, en este caso se soluciona el problema de acuerdo a las circunstancias.
15.4.     Obligación de pagar puntualmente la renta.- En general las reglas para el pago de las rentas son:
Ø Según lo estipula el contrato.
Ø Si no se dice nada, la renta se paga cada mes en el domicilio del arrendatario.
15.5.     Obligación de pagar puntualmente los servicios públicos.- Se entiende que están comprendidos dentro del concepto de la norma citada todos aquellos servicios públicos básicos relativos al bien como la luz, agua, y arbitrios municipales.(contribución municipal destinada al mantenimiento de partes, jardines, baja policía, serenazgo, etc).
Podría darse el caso que el inmueble constase con otros servicios contratados por el arrendador, y que estos se hubiesen incluido en el contrato con el fin que el arrendatario continúe pagando el costo de los mismos para beneficio suyo.
15.6.     Obligación de dar aviso inmediato al arrendador en torno a actos perturbatorios.- El arrendatario tendrá interés en evitar que se produzca cualquiera de los actos mencionados por el inciso 4, dado que disminuiría el libre y pleno uso que podría ser del bien conforme al contrato celebrado.
15.7.     Obligación de permitir al arrendador que inspeccione le bien.- L a finalidad de este precepto radica en que, a través del contrato de arrendamiento, el arrendador deja de ser poseedor inmediato del bien, convirtiéndose solo en poseedor mediato del mismo, motivo por el cual desconocerá cual sea el uso, desgaste y situación real del bien en su interior por lo que requerirá inspeccionar por causa justificada previo aviso de siete días.
15.8.     Obligaciones de efectuar reparaciones.- Sería conveniente que en todo contrato de arrendamiento se estableciese de la manera más clara posible, cuales son las reparaciones que corresponden ser pagadas por el arrendador y cuales corresponden ser pagadas por el arrendatario.
15.9.     Obligación de no hacer uso imprudente del bien.- consiste en no realizar en el bien actividades que pudieran ocasionar su deterioro o destrucción.
15.10. Obligación de no hacer el uso del bien que sea contrario al orden publico.- Implica que el arrendatario no podrá transgredir el ordenamiento jurídico en su conjunto con la utilización que haga del bien arrendado.
15.11. Obligación de no hacer con el bien un uso contrario a la buenas costumbres.- Las buenas costumbres deben ser apreciadas con un buen criterio objetivo tomando en consideración los valores preeminentes en un determinado medios social y tiempo especifico.
15.12. Obligación de no subarrendar el bien sin asentimiento escrito del arrendado.-
15.13. Obligación de no ceder la posición contractual del arrendatario sin el asentimiento escrito del arrendador.-
15.14. Obligación de devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato.- Este deber resulta aplicable para cuando haya que devolverlo por vencimiento del plazo del contrato, en caso de la resolución por incumplimiento por alguna de las obligaciones del arrendatario o algún otro supuesto distinto en que concluya la relación contractual, el arrendatario deberá devolver el bien en similar condición o estado en que lo recibió.
Articulo 1682º.- El arrendatario está obligado a dar aviso inmediato al arrendador de las reparaciones que haya que efectuar, bajo responsabilidad por los daños y perjuicios resultantes.
Si se trata de reparaciones urgentes, el arrendatario debe realizarlas directamente con derecho a reembolso, siempre que avise al mismo tiempo al arrendador.
En los demás casos, los gastos de conservación y mantenimiento ordinario son de cargo del arrendatario, salvo pacto distinto.
Esta norma tiene por objetivo:
o   Establecer la obligación que tiene el arrendatario de advertir al arrendador para que este efectué las reparaciones a su costo debido a su magnitud o naturaleza.
o   En caso no hubiese tiempo para ello, el arrendatario deberá realizarlas directamente, teniendo derecho a reembolso de su valor, siempre que avise al mismo tiempo al arrendador.
o   El tercer párrafo hacer referencia a todas las reparaciones menudas y todos los gastos de conservación y mantenimiento ordinario (los relativos a la limpieza, desinfección, mantenimiento de jardines, gasfitería menuda, etc.), los cuales deben ser pagados por arrendatario salvo pacto distinto.
El arrendatario tiene la facultad de hacer en el bien arrendado, sin alterar la forma, todas las mejoras que quiera gozar durante el tiempo que dura el contrato. En el arrendamiento desde que le arrendatario recibe la cosa para estar un tiempo más o menos largo, es lógico suponer que hay mejoras para aprovechar con mayor rendimiento el bien que tiene en su poder.
Hay que tener en cuenta que las mejoras necesarias no se confunden con las reparaciones necesarias o mejoras lucrativas que corren por cuenta del propietario (art. 1682). La razón es clara, porque quien tiene el mayor empeño en que la cosa se conserve es el propietario. Las reparaciones necesarias, se presentan, además, por vicio de construcción y, por tanto, no deben correr por cuenta del arrendatario, salvo pacto en contrario o imposición de la costumbre.
Tratándose de las mejoras útiles y de recreo corren a cargo del arrendatario, por eso, variando el sistema de la posesión, las mejoras en el arrendamiento, se presumen gratuitas.
La gratuidad de las mejoras, es la forma general en el arrendamiento, mientras que la onerosidad, lo es en la posesión.
Articulo 1683º.- El arrendatario es responsable por la perdida y el deterioro del bien que ocurran en el curso del arrendamiento, aun cuando deriven de incendio, si no prueba que han ocurrido por causa no imputable a él.
Es también responsable por la perdida y el deterioro ocasionados por causas imputables a las personas que ha admitido, aunque sea temporalmente, al uso del bien.
Se trata de una presunción de iuris tamtum que constituye causa mayoritaria del incumplimiento de las obligaciones, pues, en la inmensa mayoría de veces en que una obligación es incumplida, lo es por causa imputable al deudor. Sin embargo, este podría libarse de dicha responsabilidad si probase que el incumplimiento hubiese obedecido a caso fortuito, fuerza mayor o que hubiera incumplido a pesar de haber empleado la diligencia ordinaria requerida por la circunstancias.
Articulo 1684º.- Si el bien destruido o deteriorado por incendio había sido asegurado por el arrendador o por cuenta de este, la responsabilidad del arrendatario frente al arrendador se limita a la diferencia entre la indemnización abonada o por abonar por el asegurador y el daño efectivo.
Si se trata del bien valorizado y el seguro se ha fijado en una cantidad igual a la tasación, no hay responsabilidad del arrendatario frente al arrendador, si este es indemnizado por el asegurador.
Quedan a salvo, en todo caso, las normas concernientes al derecho de subrogación del asegurador.
Esta norma resulta de absoluta justicia, pues el derecho no acepta que una misma persona sea indemnizada dos veces por el miso daño producido. En este caso, el seguro salvara en parte o totalmente al arrendatario.
En caso de que el siniestro se hubiese producido por culpa del arrendatario, la compañía de seguros tendrá todo el derecho para reclamar, judicial o extrajudicialmente el monto de la indemnización que pago al arrendador.
Articulo 1685º.- Si son varios los arrendatarios, todos son responsables por la pérdida o deterioro del bien en proporción al valor de la parte que ocupan, salvo que se pruebe que el siniestro comenzó en la habitación o parte del inmueble arrendado a uno de ellos, quien, en tal caso, será el único responsable.
Esta norma regula un supuesto especial, en la medida que plantea la hipótesis en la que el bien siniestrado hay estado ocupado por más de un arrendatario. Con la distinción siguiente:
Si fuese posible determinar donde comenzó el incendio el arrendatario culpable deberá responder por el integro de los daños causado, no solo el arrendador si no también al os demás arrendatarios.
Si resultasen imposible determinar que le siniestro comenzó en la habitación o parte del inmueble arrendado a uno de lao arrendatarios, todos los arrendatarios serán responsables divisible y mancomunadamente con respecto al arrendador por los daños y perjuicios causados al bien.
Articulo 1686º.- Si el arrendador ocupa alguna parte del predio, será considerado como arrendatario, respecto a la responsabilidad a que se refiere el artículo 1685.
Esta norma tiene doble lectura.
Una en el sentido que la responsabilidad divisible y mancomunada de los arrendatarios tenga como limite los daños y perjuicios proporcionales a las partes del bien ocupados por ellos; descontando aquella parte que ocupaba el arrendador. Esto significa que le arrendador no será indemnizado por la parte proporcional de la indemnización correspondiente al bien que lo ocupaba.
 La segunda lectura de la norma se relaciona con la posibilidad de que el arrendador a ser uno de los culpables del siniestro, también tendría deberes de indemnización para con los demás arrendatarios; produciéndose una concurrencia de culpas.
Articulo 1687º.-El arrendamiento puede ser de duración determinada o indeterminada.
21.1.      Arrendamiento de plazo determinado.- El arrendamiento de plazo determinado es aquel por el cual las partes pactan, al momento de su celebración, un término inicial y un término final; vale decir, que ellas acuerdan la fecha en que comenzará y la fecha en que concluirá.
21.2.      Arrendamiento de plazo indeterminado.- El arrendamiento de plazo indeterminado es aquel en que las partes han establecido el termino inicial del contrato que han omitido pronunciarse, ya sea deliberada o conscientemente respecto al termino final del mismo.
Articulo 1688º.- El plazo del arrendamiento de duración determinada no puede exceder de diez años.
Cuando el bien arrendado pertenece a entidades públicas o a incapaces el plazo no puede ser mayor de seis años.
Todo plazo o prorroga que exceda de los términos señalados se entiende reducido a  dichos plazos.
Se establece límites para el plazo resolutorio de arrendamiento de duración determinada el mismo que no puede exceder de diez años.
La finalidad del segundo párrafo de esta norma se basa en proteger los intereses del estado y de los incapaces en relación con los actos de sus representantes; de quienes, si bien no se presume mala fe, podría esperarse que actúen de manera irresponsable o dolosa, perjudicando los intereses de sus representados.
Al respecto, el doctor Jack Bigio Chrem, manifestó que el plazo para el arrendamiento no es arbitrario, sino que tiene su razón de ser ya que si se establece un plazo mayor a los diez años, ello tendría el grave inconveniente de constituir un verdadero gravamen sobre la propiedad, contrario a la mejor circulación de ella.
21.3.      PRESUNCIÓN DE PLAZO DETERMINADO
En el artículo 1689| del Código Civil se establece una presunción para dos supuestos de arrendamiento en los que a falta de acuerdo expreso en torno al plazo, se presume que el mismo es determinado por ka duración señalada en la norma.
Articulo 1689º.- A falta de acuerdo expreso, se presume que el arrendamiento es de duración determinada en los siguientes casos y por los periodos que se indican:
1. Cuando el arrendamiento tenga una finalidad específica, se entiende pactado por el tiempo necesario para llevarla a cabo.
2. Si se trata de predios ubicados en lugares de temporada, el plazo de arrendamiento será el de una temporada.
a)       Arrendamiento para una finalidad específica.- a falta de acuerdo expreso, se presume que el contrato de arrendamiento es de duración determinada cuando tenga una finalidad específica, entendiéndose pactado por el tiempo necesario para llevarla a cabo.
b)      Arrendamiento en lugares de temporada.- A falta de acuerdo entre las partes con respecto al plazo del contrato de arrendamiento, es de duración determinada si se trata de predios ubicados en lugares de temporada, caso en el cual el plazo de arrendamiento será de una temporada.
Articulo 1690º.- El arrendamiento de duración indeterminada se reputa por meses u otro periodo, según se pague la renta.
21.4.      ARRENDAMIENTO POR PERIODOS FORZOSOS VOLUNTARIOS
De conformidad con lo establecido en el artículo 1691°, es usual que el contrato de arrendamiento se pacte incluyendo periodos forzosos y periodos voluntarios.
Articulo 1691º.- El arrendamiento puede ser celebrado por periodos forzosos y periodos voluntarios, pudiendo ser estos en favor de una o ambas partes.
21.5.      Periodos Forzosos.- Estos se encuentran generalmente al comienzo de la duración del arrendamiento. Es decir. Desde que las partes celebran el contrato, necesariamente, tendrán que respetar un plazo mínimo. Siendo la única forma de concluir el contrato antes de tiempo con el plazo forzoso, la resolución convencional por mutuo disenso.
21.6.      Periodos voluntarios.- Opera cuando al momento de la celebración del contrato, el arrendador o el arrendatario no tienen la certeza de querer continuar con la vigencia de la relación contractual por un período adicional; ya sea porque se plantee nuevas condiciones para el período siguiente, porque el arrendatario aspire a conseguir un in­mueble de su propiedad o por cualquier otra circunstancia. En tal sentido, y previendo lo que pudiera ocurrir, las partes acuerdan períodos de carácter voluntario. Ello significa que una o ambas partes otorgan, respecto a la otra, una opción para que dicho período voluntario se convierta en forzoso.
Se trata de una opción propiamente dicha regulada en los artículos 1419 y siguientes[8]. La opción podría hacerse válida si la parte beneficiada por ella manifestara su voluntad en tal sentido, o si guardara si­lencio al respecto transcurrido un plazo determinado y habiendo otorgado las partes al silencio valor de manifestación positiva de voluntad.
No obstante, también podría tratarse de una opción recíproca en torno al período voluntario, por aplicación de la denominada opción recíproca regulada en el artículo 1420 del Código Civil, precepto que establece lo siguiente: «Es válido el pacto en virtud del cual el contra­to de opción recíproca puede ser ejercitado indistintamente por cual­quiera de las partes».
El Código Civil alberga preceptos generales que rigen el tema de la resolución contractual. Así, el artículo 1371° del regula la resolución de contratos de la manera siguiente: “la resolución deja sin efecto un contrato válido por causal sobreviniente a su celebración.” Y en el artículo 1372° señala que: “   ”
Para el contrato de arrendamiento contempla cinco supuestos de resolución contemplados en el artículo 1697°.
 
 
22.1.    CAUSALES DE RESOLUCIÓN.-
Articulo 1697º.- El contrato de arrendamiento puede resolverse:
1.- Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta por periodos mayores, basta el vencimiento de un solo periodo y además quince días. Si el alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta que venzan tres periodos.
Esta causal es la esencia misma del contrato. Si el arrendatario ha dejado de pagar 2 meses y 15 días, el arrendador tiene derecho a ejercer la acción de desalojo. Se ha establecido esta disposición por razones de equidad, dándole al arrendatario la oportunidad de proveerse de fondos en este plazo.
Cuando el arrendamiento se pacta por periodos mayores como trimestre, semestre o año, basta el vencimiento de un periodo más 15 días. Cuando el alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta el vencimiento de tres periodos.
22.2.    RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO PREVIO PROCESO JUDICIAL.
2.- En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesito que hubiese contra la sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.
El inciso dos del artículo 1697, establece el derecho del arrendador para resolver el contrato de arrendamiento en caso de haberse producido cualquier de los tres supuesto de incumplimiento contemplados en el inciso 1 del mismo artículo, y si el arrendatario necesitó que hubiese contra el sentencia para pagar todo o parte de la renta y en adición a ello se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.
Este inciso está referido al caso particular que arrendador hubiese demandado al arrendatario no la resolución del contrato por falta de pago, si no solamente le pago de las rentas atrasadas.
3.- Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el que se le concedió expresa o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres.
Se ve claramente que lo que quiere el legislador, es que el arrendamiento no perjudique la reputación del propietario, porque si alquila una casa para habitar y la destina por ejemplo a casa de citas, desprestigia al propietario.
Esta causal de resolución resulta plenamente lógica y debe ser concordada por lo dispuesto en el inciso 1 del artículo 1681 del mismo código que hace referencia al destino que se le concedió al bien en el contrato, ello concuerda con el destino que se le concedió expresamente, contemplado por el artículo 1697, inciso 3.
4.- Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.
5.- Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualquiera de sus obligaciones.
En cualquier contrato en el de arrendamiento en particular, debe tenerse presente lo dispuesto por el articulo 1430 en torno a la llamada clausula resolutoria expresa.[9] Esto lleva necesariamente que la causal de incumplimiento de la misma deba encontrarse expresamente establecida como tal para que el arrendador o el arrendatario pueda hacer uso de la clausula resolutoria expresa; es decir, establecida como causal de resolución contractual expresa.
Para este efecto bastaría que en la referida clausula se hiciera referencia a los números de las clausulas contractuales en las que se encuentren insertas las debidas estipulaciones.
22.3.    RESOLUCIÓN POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA
Articulo 1698º.- La resolución por falta de pago de la renta se sujeta a lo pactado, pero en ningún caso procede, tratándose de casas-habitación comprendidas en leyes especiales, si no se han cumplido por lo menos dos mensualidades y quince días.
Todas las normas especiales a las que hace referencia en el artículo 1698 fueron derogadas en el periodo 1990 y 2000, razón por la cual este articulo hoy carece de aplicación práctica.
23.1.    DEFINICIÓN.
En el capitulo séptimo y último del título referido al contrato de arrendamiento se establece la conclusión del arrendamiento que es un conjunto de disposiciones relativas a la resolución del contrato.
El contrato de arrendamiento concluye:
Por concluirse el termino fijado por las partes. Porque si se ha pactado por meses y años, cumplidos estos, a concluido el contrato. Pero si después de vencido el plazo transcurren los días sin que le arrendador solicite el bien ni el arrendatario lo haya devuelto, la ley considera que no se ha producido un nuevo arrendamiento de plazo indeterminado, por tacita reconducción, si no que se entiende que hay la continuación del arrendamiento bajo las mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución en cualquier momento.
Articulo 1699º.-El arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas.
23.2.    CONTINUACIÓN DEL ARRENDAMIENTO
Articulo 1700º.- Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tacita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento.
No existe renovación tacita del contrato. Lo que existe una prorroga tacita del término final del contrato celebrado no porque haya habido un convenio de las partes al respecto, si no por el hecho de que el derecho civil peruano adopta como regla para la constitución en mora aquella que establece la necesidad de interpelar al deudor para que la mora exista.
Así, si el arrendador no reclama al arrendatario la devolución del inmueble arrendado el derecho entiende que durante el lapso que demora la entrega del mismo no deberá entenderse que hay mora, sino simple demora, situación que no acarrea consecuencias jurídicas negativas en contra del arrendatario.
23.3.    CONVERSIÓN DE PERIODOS VOLUNTARIOS Y FORZOSOS
Articulo 1701º.- En el arrendamiento cuya duración se pacta por periodos forzosos para ambas partes y voluntarios a opción de una de ellas, los periodos voluntarios se irán convirtiendo uno a uno en forzosos si la parte a la que se concedió la opción no avisa a la otra que el arrendamiento concluirá al finalizar los periodos forzosos o cada uno de los voluntarios.
El aviso a que se refiere el párrafo anterior debe cursarse con no menos de dos meses de anticipación al día del vencimiento del respectivo periodo, si se trata de inmuebles, y de no menos de un mes, en el caso de los demás bienes.
Un contrato de arrendamiento por años forzosos y voluntarios es un contrato que tiene ambos periodos; los años forzosos y voluntarios queda voluntad de los contratantes. Ejm. Dos años forzosos y tres voluntarios, supone que las partes deben respetar los dos años y no pueden resolver el contrato unilateralmente, sino con acuerdo de ambos contratantes. Los voluntarios se transforman en forzosos si vencidos los años forzosos no se avisa que se va poner fin al contrato.
El silencio determina que los años voluntarios se conviertan en forzosos; esta última es la consecuencia del silencio que transforma en forzoso los años voluntarios.
Este articulo esta directamente referido al arrendamiento que contemple la existencia de uno o más plazos voluntarios, todos esos dejados a la opción de una de las partes.
Con relación al plazo mínimo establecido en el segundo párrafo de la norma, entendemos que los mismos son solo normas de carácter dispositivo; vale decir, regirán si las partes no han dispuesto algo distinto. Pues en nada perturbaría los derechos del arrendatario y del arrendador si pactasen plazos mínimos distintos, si ello conviniera a sus intereses.
 
23.4.    PERIODOS VOLUNTARIOS PARA AMBAS PARTES
Articulo 1702º.- Si en el contrato se establece que los periodos sean voluntarios para ambas partes, basta que cualquiera de ellas de a la otra el aviso prescrito en el articulo 1701º para que el arrendamiento concluya al finalizar los periodos forzosos.
La conversión de los periodos voluntarios en forzosos puede ser encomendada a una de las partes o a las dos, lo cual depende del contrato, y si nada se dice en el contrato, dicha facultad puede ser ejercida por cualquiera de las partes de la relación contractual.
23.5.    CONCLUSIÓN DEL CONTRATO DE DURACIÓN INDETERMINADA
Articulo 1703º.- Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.
El contrato de arrendamiento de duración indeterminada es aquel en la cual las partes han pactado el término inicial más no el término final. En tal sentido, que un contrato sea de duración indeterminada no significa necesariamente que sea eterno, lo único que significa es que no se sabe cuando concluirá. Este plazo podrá concluir entonces cuando cualquiera de las partes lo considere conveniente, para lo cual debe manifestar su voluntad a la parte contraria.
Para el aviso extrajudicial a que se hace referencia, la ley no estable formalidad alguna; es decir, el arrendador o el arrendatario podrán expresar esa voluntad a través de cualquier medio, como por ejemplo desde una carta notarial a una carta simple, un facsímil, correo electrónico, incluso de manera verbal. Este aviso que da por concluido el término final de contrato de arrendamiento surtirá efectos desde el mismo momento que llegue al domicilio de la parte contraria.Con respecto a la finalización del contrato a través de la vía judicial, significa que se llevara a cabo a través de la notificación con la demanda de desalojo u otra similar.
AVISO DE DESPEDIDA.
Es la acción por la cual el propietario puede poner término al contrato de arrendamiento a plazo indeterminado, sin que el arrendatario haya incurrido en incumplimiento de sus obligaciones.23.6.    DEVOLUCIÓN DEL BIEN Y COBRO DE PENALIDAD
Articulo 1704º.- Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del periodo precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no importara la continuación del arrendamiento.
La conclusión del contrato supone que le poseedor no tiene derecho a usar el bien, por tanto, no existirá en estricto una contraprestación del pago de la renta; siendo esto así la obligación de pagar por uso del bien es distinta del pago de la renta convenida.
En caso de resistencia a entregar el bien la ley material ha previsto la posibilidad de las opciones excluyentes a efecto de subsanar el perjuicio, estas son:
ü Exigir la devolución del bien y a cobrar la penalidad convenida; o en su defecto – conjunción excluyente querida por el legislador;
ü Exigir la devolución y cobrar una prestación igual a la renta del periodo precedente, en ambos casos hasta su devolución exclusiva.
En lo que se refiere a la penalidad convenida, esta se deriva de una clausula penal[10]. Teóricamente, el pactar una penalidad tiene diversos efectos:
ü Es de carácter disuasivo, pues conmina al deudor a dar cumplimiento a la obligación ya que de lo contrario se verá perjudicado por el acaecimiento de la penalidad.
ü No tener que discutir en juicio la cuantía de los daños perjuicios sufridos, incluso la existencia de los mismos. Sin embargo, ella solo puede exigirse con el incumplimiento obedece a causa imputable al deudor, salvo pacto en contrario.
23.7.    OTRAS CAUSALES DE CONCLUSIÓN
Articulo 1705º.- Además concluye el arrendamiento, sin necesidad de declaración judicial, en los siguientes casos:
1.- Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tenía.
Este supuesto puede entenderse en el sentido que le arrendatario se encuentra litigando con el propietario sobre el derecho de propiedad arrendado. En este caso, si fuese el arrendatario quine venciese en el juicio, se habría producido un supuesto de consolidación, en la persona del arrendatario, de las cualidades contradictorias de arrendador y arrendatario, consolidándose todas las obligaciones que hubieran existido entre ellos y extinguiéndose la relación contractual.
Otra posibilidad es que dicho proceso judicial se huera seguido entre arrendador y un tercero, venciendo este ultimo y, por tanto, siendo declarado como mejor derecho de propiedad. En este efecto el contrato se habrá concluido para el antiguo arrendador ya que el tercero nuevo propietario del bien, pasaría a convertirse en nuevo arrendador.
2.- Si es preciso para la conservación del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo.
Este inciso regula un derecho del arrendador, ya que este es un modo por el cual el arrendador puede recuperar el bien con el objeto de lograr su reparación o restauración. Entiéndase como una causal de orden objetivo sin ánimo de beneficiar y perjudicar a una de las partes.
3.- Por la destrucción total o pérdida del bien arrendado.
Como el contrato de arrendamiento versa sobre bienes ciertos, necesariamente debemos relacionar lo prescrito en este articulo con lo dispuesto en el artículo 1137 del Código Civil.[11] Es evidente que la destrucción del bien es considerada por la doctrina como uno de los supuestos de perecimiento.
4.- En caso de expropiación.
Es uno de los supuestos en los que le bien se pierde por quedar fuera del comercio de los hombre.
La expropiación consiste en la transferencia forzosa del derecho de propiedad privada, autorizada únicamente por ley expresa del Congreso en favor del Estado, a iniciativa del Poder Ejecutivo, Regiones o Gobiernos Locales y previo pago en efectivo de la indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio.[12]
5.- Si dentro de los noventa días de la muerte del arrendatario, sus herederos que usan el bien, comunican al arrendador que no continuaran el contrato.
Este inciso solamente alude a los herederos del arrendatario, más no a los herederos del arrendador, por razón no solo de su condición de herederos si no porque dichos herederos del arrendatario se encuentran gozando en bien conjuntamente con el arrendatario al momento de la muerte de este.
Se establece la prerrogativa a favor de los herederos en el sentido de que, si lo consideran conveniente a sus intereses comuniquen al arrendador que no continuaran con la relación contractual.
23.8.    CONSIGNACIÓN DEL BIEN ARRENDADO
Articulo 1706º.- En todo caso de conclusión del arrendamiento o teniendo el arrendatario derecho para resolverlo, si pone el bien a disposición del arrendador y este no puede o no quiere recibirlo, aquel podrá consignarlo.
El arrendador podría negarse a aceptar la devolución del bien si el estado del mismo no correspondiera al contemplado en el contrato a la ley; es decir que el bien se devuelva sin más deterioro que el de su uso ordinario. En este caso el arrendador estaría haciendo un uso de su derecho.
Sin embargo, la ley es clara al establecer la obligación o deber del arrendador de recibir el bien, entendiéndose que el mismo se está ofreciendo conforme a ley.
Este es un típico caso de mora del acreedor. En tal sentido el artículo 1138º establece: “el acreedor incurre en mora cuando sin motivo legitimo se niega a aceptar la prestación establecida o no cumple con practicar los actos necesarios para que se pueda ejecutar la obligación”.
La consignación es una de las formas de pago que busca la liberación del deudor, aun contra la voluntad del acreedor, consistente en depositar la cosa o la cantidad debida ante el juez o ante una autoridad o persona habilitada a este efecto.23.9.    EXTINCIÓN DE RESPONSABILIDAD POR CONSIGNACIÓN
Articulo 1707º.- Desde el día en que el arrendatario efectúe la consignación se extingue su responsabilidad por la renta, salvo que la impugnación a la consignación fuese declarada fundada.
El precepto citado resulta plenamente concordante con los efectos naturales del pago por consignación que libraran al acreedor de un bien cierto de toda responsabilidad en torno al bien consignado.
Se puede dar por concluido el arrendamiento con la consignación del inmueble, desde cuya fecha esta le inquilino exento de pagar la renta, entendiéndose que dicha consignación se materialice con la entrega de las llaves del mismo.[13]
23.10.    ENAJENACIÓN DEL BIEN ARRENDADO
Articulo 1708º.- En caso de enajenación[14] del bien arrendado se procederá del siguiente modo:
1.- Si el arrendamiento estuviese inscrito[15], el adquirente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador.
Bajo los alcances de este articulo, la enajenación del bien con arrendamiento inscrito no pone fin al arrendamiento, sino más bien obliga al adquirente a sustituir la posición del antiguo propietario, asume los derechos y obligaciones que contrajo el arrendador.En ese sentido, el nuevo propietario está obligado, como señala la norma, a respetar los términos del contrato del arrendamiento, y el arrendatario está en la obligación de efectuar el pago de la renta al nuevo propietario. (GÁLVEZ ALIAGA)
Quien adquiere un inmueble entregado en arrendamiento no inscrito, puede a su voluntad continuarlo sustituyéndose en la calidad de arrendador o ponerle fin, comunicándolo al arrendatario, y de no obtener la desocupación iniciar la acción de desalojo por conclusión del contrato, el inquilino no se convierte en ocupante precario.
La facultad de dar por concluida dicha relación contractual es una opción de la que goza el tercero adquiriente, ya que bien podría al haberse convertido en el nuevo propietario del bien, decidir, por convenir a sus intereses, respetar rigurosamente la relación contractual asumida por el antiguo propietario. Caso contrario, si la situación no le conviene podrá dar por concluido el contrato de arrendamiento.
“En caso de enajenación del inmueble arrendado, el adquirente del inmueble se sustituye en la calidad de arrendador, siendo indiferente que este se haya producido en subasta pública y no por compraventa consensual, si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el adquirente no está en la obligación de respetarlo y si está facultado a darlo por concluido” (Cas. 523-97, lima sala civil de la corte suprema, el peruano, 09/09/98. p. 1566).
3.- Tratándose de bienes muebles, el adquirente no está obligado a respetar el contrato si recibió su posesión de buena fe.
En estos casos, resulta evidente que el tercero adquiriente considerará que adquirido la propiedad de un bien que no tiene arrendamiento alguno que pese sobre él, razón por la cual, si actuó de buena fe, no tendría por qué respetar la existencia de una relación contractual previa. Caso contrario si conocía de ante mano la preexistencia de un contrato de arrendamiento, deberá respetarlo.
Recordemos que en materia de transferencia de bienes muebles, nuestro Código acoge la teoría del título (contrato) y el modo (tradición); en tal sentido, salvo las excepciones de ley, la enajenación se formaliza con la tradición.
Resulta claro, de acuerdo a nuestro sistema, que el término: “recibió la posesión”, que señala el inciso 3 materia de comentario, está referido a la tradición, sea esta física o jurídica, momento en el que se formaliza y culmina la transferencia del bien.
La buena fe es el desconocimiento de determinadas circunstancias, habiendo adoptado el comprador la diligencia normal en la adquisición. Esta buena fe al recibir la posesión en calidad de nuevo propietario limpia las cargas ocultas que puedan pesar sobre el bien. Es por ello que en el caso de existir una venta anterior del mismo bien, el anterior comprador no puede oponer su derecho, contra quien compró y recibió la posesión del bien (Art. 1136 C.C.). Es por ello también que, siguiendo ese razonamiento, el inciso 3 estipula que el adquirente no se encuentra obligado a respetar el arrendamiento que recaiga sobre el bien, porque se trataría de un gravamen oculto que en el momento de la adquisición no pudo ser conocido por él.
23.11.    RESPONSABILIDAD POR BIEN ENAJENADO
Articulo 1709º.- Cuando concluya el arrendamiento por enajenación del bien arrendado, el arrendador queda obligado al pago de los daños y perjuicios irrogados al arrendatario.
Esta norma regula los efectos de la relación entre el arrendador y arrendatario en el supuesto de que se hubiese configurado alguno de los casos contemplados en el artículo anterior, en donde el propietario arrendador hubiera enajenado el bien a un tercero y este no tuviese la obligación de respetar la relación contractual de arrendamiento preexistente; y no lo respete, dando por concluido el arrendamiento en perjuicio de la arrendatario, pero en legitimo ejercicio del derecho del tercero adquiriente. En esta situación el arrendatario no puede efectuar reclamo alguno con respecto al tercero adquirente pero conservara su derecho a demandar a su arrendador el pago del indemnización de pagos y perjuicios que lo hubiere ocasionado el contrato de compra-venta celebrado.
23.12.    CONTINUACIÓN DEL ARRENDAMIENTO CON HEREDEROS DEL ARRENDATARIO
Articulo 1710º.- Si dos o más herederos del arrendatario usan el bien, y la mitad o el mayor número de ellos no manifiestan su voluntad de extinguirlo, continua el contrato para estos, sin ninguna responsabilidad de los otros.
En tal caso, no subsisten las garantías que estaban constituidas en favor del arrendador. Este tiene, sin embargo, el derecho de exigir nuevas garantías; si no se le otorgan dentro de quince días, concluye el contrato.
23.13.    AUTORIZACIÓN PARA DESOCUPAR BIEN ARRENDADO
Articulo 1711º.- Para desocupar el bien el arrendatario debe previamente recabar autorización escrita del arrendador o, en su defecto, de la autoridad respectiva.
Si el arrendatario desocupa el bien sin alguna de esas autorizaciones, será responsable:
1.- De la renta y de los pagos por los servicios a su cargo que se devenguen después de la desocupación hasta que el arrendador tome posesión del bien.
2.- De los daños y perjuicios correspondientes.
3.- De que un tercero se introduzca en el.
En esta norma se impone al arrendatario la obligación de recabar antes de desocupar el inmueble, autorización del arrendador o, si fuera el caso de la autoridad judicial a fin de que no se produzcan abusos de estos contratantes hacia sus contrapartes. Lo que la norma quiere evitar son las consecuencias previstas en los incisos uno, dos y tres del referido artículo, de los cuales será responsable el arrendatario en caso incumpla con esta obligación.
*     DESAHUCIO.
Es un procedimiento Judicial de especial brevedad, que la ley concede al propietario para lograr el desalojo, cuando termina el arrendamiento por determinadas causales y el arrendatario no desocupa voluntariamente el bien.Acto de despedir el dueño de una casa a un arrendatario, por las causas expresadas en la ley o convenidas en el contrato.23.14.    ARRENDAMIENTO ESPECIAL
Articulo 1712º.- Los contratos de arrendamiento regulados por leyes especiales se rigen supletoriamente por las normas de este título.
Este numeral carece de aplicación práctica, dado que las leyes especiales a las que hace referencia ya han sido derogadas.
24.1.    DEFINICIÓN
“Es el acuerdo bilateral, oneroso, traslativo de uso o goce, por medio del cual el subarrendador concede, con el consentimiento de su arrendador, el uso o goce temporal de una cosa, a otra llamada subarrendatario, a cambio de una cantidad llamada renta”. (LÓPEZ LÓPEZ, 2005).
Articulo 1692º.- El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario en favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito del arrendador.
En el subarrendamiento, el contrato principal originario subsiste en todas y cada una de sus partes, por lo que subsisten las obligaciones del arrendatario.
24.2.    ELEMENTOS DEL CONTRATO.
a)     Elementos personales:
Los elementos personales que intervienen son el arrendador, el arrendatario y el subarrendatario.
b)    Elementos reales:
En cuanto al bien objeto del subarriendo es el bien arrendado o parte de él, o parte de los distintos usos o aprovechamientos que la misma pueda proporcionar, siempre que no se vulneren las limitaciones a que está sometida en su disfrute, en virtud del contrato de arrendamiento previo.
El precio o renta del subarriendo puede ser, distinto, igual o inferior o superior al del arriendo.
c)     Elementos formales:
Al ser el arrendamiento un contrato consensual no requiere formalidad para su formación, pude establecerse en forma verbal o escrita, en el caso del subarrendamiento, este requiere que el arrendador originario exprese su asentimiento por escrito.
Razón por la que no puede existir el subarrendamiento sin el consentimiento del arrendador.
El subarrendamiento va contra la naturaleza del contrato de arrendamiento porque hace pasar la cosa arrendada a manos de una persona diferente de aquella con quien el arrendador ha tratado de inspirarle confianza, confianza que impera en el contrato de arrendamiento.
Debe declararse terminado un contrato de arrendamiento si el arrendatario subarrienda sin tener facultad para hacerlo, porque el contrato de arrendamiento se celebra en consideración a las personas contratantes y no es dable a una de las partes sustituir en su lugar a otra persona sin el consentimiento de la contraparte.
24.3.    CARACTERÍSTICAS.
a)     Es un contrato nominado.- Por su nombre es un contrato nominado, recibe el nombre de subarrendamiento incluso desde antes que el contrato de arrendamiento se llamara tal.
b)    Es un contrato típico en cuanto a su regulación es expresa en nuestra legislación.
c)     Es un contrato simple.-por cuanto da lugar a una sola relación jurídica, que consiste en la obligación del arrendatario de ceder el uso del bien arrendado a favor del subarrendatario; y la obligación de este de pagar al arrendatario la renta correspondiente.
d)    Es un contrato derivado.- Debido a que requiere de la existencia de un contrato principal que le imprime sus características propias, otorgándole así su misma naturaleza jurídica.
e)     Es un contrato consensual.- Es decir, la ley no exige ninguna formalidad para su formación.
f)      Es un contrato temporal.- este contrato tiene una duración temporal, la cual podría ser determinada, determinable o de duración indeterminada.
g)    Es un contrato fundamentalmente constitutivo.- En él se generan las obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario.
h)    Es un contrato colectivo.- Debido a que no solamente obliga a las partes que lo celebran, sino también al arrendador, quien a pesar de no ser parte del contrato, y por haber autorizado por escrito su celebración, queda obligado a respetar la existencia y duración del subarrendamiento mientras dure la existencia del plazo del contrato principal.
i)      Es un contrato bilateral.- es un contrato sinalagmático o de prestaciones recíprocas, a través del cual ambas partes se obligan.
j)      Es un contrato celebrado a título oneroso.- Pues el arrendatario se obliga a entregar el bien para que el subarrendatario lo use, este último se obliga a pagar una renta a favor del primero.
k)      Es un contrato conmutativo.- Ya que la existencia y cuantía de las prestaciones que deben cumplir las partes son ciertas, conocidas, pero no hay impedimento para que revista la modalidad aleatoria.
l)      Es un contrato obligatorio.
24.4.     NATURALEZA DEL SUBARRENDAMIENTO
“El subarrendamiento es un arrendamiento, es decir, una operación de la misma naturaleza que la convención y principal celebrada entre el arrendador y el primitivo arrendatario”. (Boulanger, 1996)
“El subarrendamiento es una figura de subcontrato o contrato derivado, y este supone el nacimiento de un contrato de contenido igual (contrato hijo) al de otro contrato ya constituido (contrato padre o contrato base). Ahora bien, el subarrendamiento consiste en un arrendamiento (por sí mismo), en el cual el arrendatario se hace arrendador” (NATERA HIDALGO, 2007) (CORRAL GARCÍA, Nuevo Régimen Local, 2005)
La permuta es el cambio de una cosa por otra, como se ha expresado; sin embargo, si bien es cierto que su carácter fundamental resulta inalterable en el tiempo y en la legislación comparada, ciertas modalidades, no son ni han sido contempladas uniformemente.
El contrato de trueque o permutación es aquel por cuya virtud una de las partes se obliga a entregar a la otra una cosa con el fin de transferir el dominio de la misma a cambio de otras que en iguales circunstancias recibe de éstos.
Cada permutante es vendedor de la cosa que da y comprador de la que recibe en cambio; y cada una de las cosas es precio de la otra. Este contrato se rige por los mismos principios del contrato de compraventa, en lo que fueren aplicables.”
En consecuencia, se considera a la permuta como un contrato de intercambio de cosas, en el que cada parte es a su vez comprador de una cosa y vendedor de otra y en donde cada cosa es el precio de la otra.
En cuanto a las Características más resaltantes del contrato de permuta en el derecho peruano de acuerdo a la legislación nacional vigente son:
3.1.Por su nombre, es un contrato nominado.
3.2.       Por su regulación, es un contrato típico, es decir, esta jurídicamente normado en nuestro c. c.
3.3.       Por su estructura, es un contrato simple, por que da lugar a una sola relación jurídica patrimonial.
3.4.       Por su autonomía, es un contrato principal, puesto que no depende jurídicamente de otro contrato.
3.5.       Por los sujetos a quienes obliga, se trata de un contrato individual, ya que las obligaciones creadas por el afectan únicamente a las partes que celebran el contrato.
3.6.       Por la prestación, se trata de un contrato bilateral, porque genera obligaciones para ambas partes.
3.7.       Por la valorización, es un contrato oneroso ya que las contraprestaciones son recíprocas.
3.8.       Por su formación, es un contrato consensual, porque se perfecciona con el acuerdo de voluntades.
3.9.       por sus efectos, se trata de un contrato o meramente obligatorio u obligacional.
El contrato de permuta, sería nulo si le faltaren elementos esenciales o constitutivos, como lo son la capacidad y el consentimiento, o si por mandato de ley, lo pactado, es contrario a las leyes.
Puede producirse la anulabilidad del contrato de permuta, si uno de los permutantes adolece de incapacidad relativa; por vicios del consentimiento; o por ausencia de formalidades legales en el caso de que una de los permutantes estuviese asunte o fuera menor de edad o incapaz.
Los vicios de la declaración de voluntad son el error, dolo, simulación y violencia, señalando que el negocio jurídico es anulable, cundo la declaración de voluntad emane de alguno de ellos.
Por ejemplo, si se diera el caso en el contrato a analizar, si uno de los permutantes, por error, confunde la ubicación del inmueble a permutar.
4.1.CALIFICACIÓN DEL CONTRATO EN EL ARTÍCULO 1531
La solución que plantea el Código Civil en el artículo 1531, establece las pautas a seguir a los efectos de calificar el contrato.
a)        Cuando la intención de las partes consta en forma manifiesta, esta circunstancia es la que determina la figura contractual querida, al margen de la denominación que se le ha dado al negocio.
b)        Cuando no conste la intención de las partes en forma manifiesta, la calificación del contrato queda a la valoración comparativa entre las prestaciones, pudiendo presentarse los siguientes casos:
1)          Que el valor del bien resulte equivalente al valor de la prestación dineraria; en este caso el valor es de permuta.
2)          Que el valor del bien sea mayor al de la prestación en dinero, en cuyo caso, el contrato es también de permuta.
3)          Que el valor del bien resulte menor al de las prestaciones en dinero, caso en el cual el contrato es de compraventa.
Esta forma de unir dos contratos que por su naturaleza son distintos, obedece, entre otras cosas, a la interpretación que se ha hecho sobre el precio. Muchos creen que precio es igual a dinero, por tanto su origen es el mismo, pero, como veremos, en la antigüedad si bien es cierto no existía el dinero esto no quiere decir que no existía el precio, pues el comercio propio de un pueblo organizado que, ante sus carencias, busca establecer relaciones de intercambio con los demás, trae como consecuencia, lógica, la aparición de un valor de mercado.
Para entender mejor nuestro parecer respecto al precio, proponemos el siguiente ejemplo:
·      En el pueblo A, un gramo de oro es intercambiable por 30 kilos de arroz.
·      En el pueblo B, el mismo es intercambiable por 50 kilos de arroz.
·      En el pueblo C, sólo por 20 kilos de arroz.
Entonces, el valor de este metal varía de acuerdo al lugar donde se haga la transferencia, es decir en cada pueblo habrá un mercado que ha determinado un valor a este tipo de bien, ello obedeciendo a criterios como la escasez, la necesidad, la utilidad, etc..., así podemos decir que al existir un valor de mercado, un valor objetivo, estamos ante un precio. 
Ahora, aplicaremos lo dicho a los contratos que nos interesan, para ello planteamos el siguiente caso: María, compra un vaso con gaseosa, y su amiga Luisa, una hamburguesa. María tiene mucha hambre y quiere la hamburguesa de Luisa, así que se acerca a ésta y le dice: Dame tu hamburguesa y, a cambio, te doy un vaso con gaseosa. Pero Luisa, le pregunta: Cuánto vale tu vaso con gaseosa, María: le responde: 4 soles, aquella replica: mi hamburguesa vale 6 soles, si la quieres, debes darme la diferencia. Entonces, Luisa le contesta: Te doy además una barra de chocolate que vale 2 soles. A lo cual María accede, y ambas se despiden muy conformes.
Lo dicho, es una permuta ó una compraventa. La respuesta es evidente, es una compraventa; pues, estamos valorizando objetivamente las prestaciones; no interesa que no exista dinero de por medio, las cosas que se intercambiaron tienen un valor de mercado. En nuestro ejemplo María, era el comprador y Luisa, el vendedor, así resulta de los hechos que la primera, quiere adquirir de la segunda, un bien a cambio de otros dos, los mismos que están valorizados económicamente.
Pero en el caso de la permuta, sucede todo lo contrario, pues aquí prima el criterio subjetivo, así tenemos que: María encuentra a Luisa, luego de haber adquirido un vaso con gaseosa y la hamburguesa, respectivamente; camino a sus casas entablan una entretenida conversación, donde se enteran de sus adquisiciones por lo que se prestan a realizar un intercambio, pues, Luisa está sedienta y María con mucha hambre. En las tratativas, María, adicionalmente ofrece dar dos soles más, expresando que lo hace porque las hamburguesas le gustan mucho y, además, le parece justo; luego alegremente se retiran muy conformes. Pregunto, podría alguien decir que esto es una compraventa, creo que no. Ya que en ningún momento se han valorado objetivamente las prestaciones; es decir, no existe precio de por medio.
La compraventa es una figura contractual muy amplia, y que perfectamente puede comprender muchas especies, entre ellas: la compraventa con pago en especie, en la cual, lo que interesa es el precio en que se valora, precisamente, las prestaciones en especie.
La permuta no es un contrato donde existe precio, es decir no hay un valor de mercado en las prestaciones. Si ello, está claro, no es posible asimilar las normas de la compraventa a la permuta, pues ello es contradictorio, por no decir absurdo.
c)        Por último, eliminar la permuta, y así conseguiremos:
·      Que se establezca como una especie de la compraventa, bajo la denominación de: “venta con pago en especie”, donde evidentemente estaremos frente a un contrato donde las prestaciones serán equivalentes, al cual sí se le podrá adecuar todas las normas generales de la compraventa.
·      Asimismo, eliminaremos las dudas que provoca el artículo 1531, ya que el pago en especie, es valorizable en dinero, por tanto el carácter aleatorio que podía tener la permuta se habrá desterrado para siempre
·      Por último, nadie podrá cobrarnos doble tributación, ni mal interpretar el art. 1531, ni confundir la naturaleza de la permuta,….en general: Seguridad jurídica.
CÉSAR AYLLÓN VALDIVIA[16]: El artículo 1531, en su primer párrafo dice: “ Si el precio de una transferencia se fija parte en dinero y parte en otro bien, se calificará el contrato de acuerdo con la intención manifiesta de los contratantes independientemente de la denominación que se le dé ”; estamos frente a un caso particular de transmisión de bienes, donde la posibilidad de elegir entre un contrato de permuta o de compraventa, dependerá en primer lugar de la intención manifiesta de las partes, independientemente de la denominación que le den las partes; es decir la configuración del contrato debe ser de tal manera que no exista duda acerca del tipo contractual que ellas han elegido, pues de lo contrario la calificación que ellas le otorguen no tendrá mayor significado ni trascendencia jurídica, más que un simple título.
En el segundo párrafo: “ Si no consta la voluntad de las partes, el contrato será de permuta cuando el valor del bien es igual o excede al del dinero; y de compraventa, si es menor ”; es decir como lo expresamos en un inicio, sí la determinación del tipo contractual no es clara, ya sea porque las partes creyeron hacer un contrato de compraventa y le pusieron el título de “compraventa ”, pero que, por el contenido del contrato, se deduce que en realidad hicieron un contrato de permuta, entonces en aplicación, de manera supletoria, de este segundo párrafo se le determinará, según sea mayor el valor de las prestaciones, en dinero o en especie, como contrato de compraventa o permuta, respectivamente.
 
 
 
 
 
    
 
 
 
*      El arrendamiento es un contrato en virtud del cual, el propietario o quien tiene facultad para hacerlo cede el uso de un bien a otra persona a cambio de una renta.
*      El contrato de arrendamiento puede ser de duración determinada o indeterminada.
*      El pago de la renta es la obligación fundamental del arrendatario.
*      Al subarrendamiento es el contrato por el cual, el arrendatario cede el uso del bien arrendado a un tercero a cambio de una renta, con autorización del arrendador.
*      La cesión del arrendamiento es la figura por la que el arrendatario transmite a un tercero, cesonario, el conjunto de sus derechos y obligaciones como parte contractual, en cuya posición queda subrogado el cesionario.
*      La permuta es la primera forma de intercambio de bienes que se ha utilizado desde tiempos remotos y ahora aparece en nuestras legislaciones y al no tener muchas disposiciones normativas para su regulación, se rige por las normas de la compraventa en lo que estas fueran aplicables.

Conste por el presente documento, un CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO que celebran de una parte, DON JONATHAN GONZÁLEZ SUAREZ, debidamente identificado con DNI 41452563, señalando domicilio legal para estos efectos en Urb. Los Pinos  lote 42, Chiclayo; a quien en lo sucesivo se le denominara únicamente “EL ARRENDADOR”  y de otra parte, DON JAVIER LÓPEZ CUMPA, Debidamente identificado con DNI 08512545, señalando domicilio legal en Calle Junín 245, a quien en lo sucesivo de le denominara como “EL ARRENDATARIO”; instrumento que se otorga en los términos y condiciones siguientes:
PRIMERO: Por el presente documento “EL ARRENDADOR” da en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO “ el automóvil de marca Daewo, modelo Tico, año 1998 , color GUINDA, con número de motor F8C110261, número de serie: KLY3S11BDPC110589, y Placa de rodaje AE4444.
SEGUNDO: “EL ARRENDATARIO” se obliga a arrendar el automóvil mencionado en la cláusula primera, que comenzara a regir el día 30 de Agosto del 2008, para ser usado exclusivamente en el área de Lima y Callao, para el servicio público (taxi).
TERCERO: “EL ARRENDATARIO” deberá hacer entrega de una garantía de US$ 50 o su equivalente en soles; en caso de no contar con este dinero deberá pagar cuotas diarias de S/ 5.00 hasta completar el monto estipulado. Este dinero no devengara interés alguno y será devuelto siempre y cuando el automóvil se entregue en perfectas condiciones acompañado de los respectivos certificados de no tener multas ni requisitorias, expedidos por la Dirección de Transito, así como por la Secretaria de Transporte Terrestre al finalizar el contrato, de la misma manera cumplir el presente contrato en todas sus cláusulas obligándose “ EL ARRENDATARIO” a comunicar a “ EL ARRENDADOR” por escrito su deseo de resolución del contrato con un tiempo mínimo de 7 días de anticipación.
CUARTO:   El pago pactado de común acuerdo por ambas partes es la suma de treinta con 00/100 Nuevos Soles (S/. 30.00) por veinte y cuatro horas de alquiler, asimismo    “EL ARRENDATARIO” se obliga a efectuar el pago diario en el domicilio de “EL ARRENDADOR” terminado el turno respectivo. Dicho pago se suspenderá los días y/o horas que el vehículo ingrese a reparación por mantenimiento debido a su uso normal.
 
QUINTO:   “EL ARRENDATARIO” se obliga a destinar el automóvil materia del presente contrato para uso exclusivo de Servicio de Transporte de personal, por otra parte;
 “ EL ARRENDATARIO” se obliga a ser el único conductor durante su turno de dicho automóvil, quedando expresamente prohibido, bajo su total responsabilidad que el automóvil sea conducido por tercera(s) persona(s), de darse el caso, se resolverá el presente contrato y “EL ARRENDADOR”, perderá el total de la garantía depositada sin lugar a reclamo alguno.
SEXTO : “EL ARRENDATARIO” declara que recibe el automóvil en perfecto estado de funcionamiento, tanto el motor y la caja de cambios, así como las llantas delanteras nuevas , y todos los sistemas y/o accesorios que posee; asimismo, el tablero de instrumentos, tapicería y pintura en general se encuentran en optimo estado de conservación; y se obliga a conservarlos en las mejores condiciones posibles, debiendo efectuar la limpieza externa e interna al termino de su turno correspondiente, así como también revisar el correspondiente nivel de lubricantes, agua y la presión de las llantas y proporcionar el mantenimiento necesario a efectos de devolver el automóvil conforme lo recibió. En caso de que el daño sea ocasionado por descuido del “EL ARRENDATARIO” al no chequear los niveles correspondientes arriba mencionados este cubrirá el 100% del gasto ocasionado.
 SÉPTIMO: “EL ARRENDADOR” se obliga a cancelar el 100% por “Mano de obra” que corresponda por cualquier reparación que necesite debido al uso normal del automóvil, a fin de mantenerlo operativo.
“EL ARRENDADOR” cubrirá el 100% de los gastos correspondientes al mantenimiento de cambio de aceite, afinamiento, reposición de las llantas y batería por desgaste normal y reparación general del motor en los casos que se requiera.
OCTAVO: “EL ARRENDATARIO” se obliga a cancelar el 100% de los gastos que ocasionen la reparación de los vehículos afectados en caso de colisión, así como el pago de los daños personales, materiales y económicos ocasionados por este.
NOVENO: En caso de accidentes, “EL ARRENDATARIO” se obliga a comunicarse de inmediato con el “ARRENDADOR” a los teléfonos 975256869, 204201, “EL ARRENDATARIO” no deberá tomar ninguna acción, como la reparación, sin antes comunicar a  EL ARRENDADOR.
DECIMO: “EL ARRENDATARIO” se obliga a conducir con la debida prudencia y pericia, el incumplimiento de esta cláusula será causal para que “EL ARRENDADOR” pueda resolver el presente contrato y “EL ARRENDATARIO” perderá el integro del depósito entregado como garantía sin lugar a reclamo alguno.
D. PRIMERO: “EL ARRENDADOR” deberá reportar su inasistencia con 48 horas de anticipación y si fuera una emergencia comunicarse con 2 horas de anticipación con los teléfonos arriba mencionados, a fin de que “EL ARRENDADOR” pueda buscar un reemplazo para ese día, en caso de que “EL ARRENDATARIO” no comunique de su inasistencia este asumirá el costo del turno con su garantía, sin lugar a reclamo.
D. SEGUNDO:   para resolver cualquier conflicto ambos contratantes se someten a la competencia y jurisdicción de los tribunales de Chiclayo.
Hecho y firmado en dos ejemplares de igual tenor y letra.  
    
                    Chiclayo, 22 de Junio de 2009.
 
 
 
_____________________________         ______________________________
           “EL ARRENDADOR”                                    “EL ARRENDATARIO”      

 
 
 

[1]ART. 731 C.C. “Cuando el cónyuge sobreviviente concurra con otros herederos y sus derechos por concepto de legítima y gananciales no alcanzaren el valor necesario para que le sea adjudicada la casa-habitación en que existió el hogar conyugal, dicho cónyuge podrá optar por el derecho de habitación en forma vitalicia y gratuita sobre la referida casa. Este derecho recae sobre la diferencia existente entre el valor del bien y el de sus derechos por concepto de legítima y gananciales.
La diferencia de valor afectara la cuota de libre disposición del causante y, si fuere necesario, la reservada a los demás herederos en proporción a los derechos hereditarios de estos.
En su caso, los otros bienes se dividen entre los demás herederos, con exclusión del cónyuge sobreviviente”.
ART. 732 C.C. “Si en el caso del artículo 731, el cónyuge sobreviviente no estuviere en situación económica que le permita sostener los gastos de la casa-habitación, podrá, con autorización judicial, darla en arrendamiento, percibir para sí la renta y ejercer sobre la diferencia existente entre el valor del bien y el de sus derechos por concepto de legitima y gananciales los demás derechos inherentes al usufructuario. Si se extingue el arrendamiento, el cónyuge sobreviviente podrá readquirir a su sola voluntad el derecho de habitación a que se refiere el artículo 731.
Mientras este afectado por los derechos de habitación o de usufructo, en su caso, la casa-habitación tendrá la condición legal de patrimonio familiar.
Si el cónyuge sobreviviente contrae nuevo matrimonio, vive en concubinato o muere, los derechos que le son concedidos en este artículo y en el artículo 731 se extinguen, quedando expedita la partición del bien. También se extinguen tales derechos cuando el cónyuge sobreviviente renuncia a ellos".
 
[2] El acto jurídico es la manifestación de voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurídicas. Para su validez se requiere:
1.- Agente capaz. 2.- Objeto física y jurídicamente posible. 3.- Fin licito. 4.- Observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad.
[3]   Son absolutamente incapaces:
1.- Los menores de dieciséis años, salvo para aquellos actos determinados por la ley, 2.- Los que por cualquier causa se encuentren privados de discernimiento. 3.- Los sordomudos, los ciegosordos y los ciegomudos que no pueden expresar su voluntad de manera indubitable.
[4]  Art. 315 C.C “Para disponer de los bienes sociales o grabarlos se requiere la intervención del marido y la mujer”
[5] ART. 1135 C.C “Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el titulo que conste de documento de fecha cierta más antigua”.
[6] ART. 1470 C.C. “Se puede prometer la obligación o el hecho de un tercero, con cargo de que el promitente quede obligado a indemnizar al otro contratante si el tercero no asume la obligación o no cumple el hecho prometido, respectivamente.”
ART. 1471 C.C. “En cualquiera de los casos del artículo 1470, la indemnización a cargo del promitente tiene el carácter de prestación sustitutoria de la obligación o del hecho del tercero.
ART. 1472 C.C. “Puede pactarse anticipadamente el monto de la indemnización.”
[7] “Los gastos que ocasione el pago son de cuneta del deudor”
[8]«Por el contrato de opción, una de las partes queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no».
[9] ART. 1430.- “Puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestación su cargo, establecida con toda precisión.
La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la clausula resolutoria. ”
[10] La Cláusula penal es aquella a la cual, una persona con el fin de garantizar el cumplimiento de una obligación principal, se somete a una pena que puede consistir en dar, hacer o no hacer algo para el caso de contravenir la obligación principal.
[11] La pérdida del bien puede producirse: 1.- Por perecer o ser inútil para el acreedor por daño parcial. 2.- Por desaparecer de modo que no se tenga noticias de él o, aun teniéndolas, no se pueda recobrar. 3.- Por quedar fuera del comercio.
[12] LEY Nº 27117: LEY GENERAL DE EXPROPIACIONES
[13] Cas. Nº 2232-97-Lima,”EL PERUANO”, 30-11-1999, P.4189
[14] Este concepto comprende a cualquier forma de transmisión de propiedad, sea a título oneroso o a título gratuito; Algunas formas de enajenación pueden ser: la compra venta, la permuta, la dación en pago, la donación, el aporte de un bien a la sociedad, el anticipo de legítima, la subasta pública, etc. (Casación N° 354-95- Lima, 19/09/96).
[15] La inscripción del arrendamiento publicita el contrato y permite acceder al contenido de la inscripción y este se presume cierto y produce todos sus efectos.
[16] Profesor Acto Jurídica y Obligaciones de la Facultad de Derecho de la Universidad Privada San Juan Bautista. 
  
  Hoy habia 1 visitantes (1 clics a subpáginas) ¡Aqui en esta página!  
 
Este sitio web fue creado de forma gratuita con PaginaWebGratis.es. ¿Quieres también tu sitio web propio?
Registrarse gratis